حاسبة التمويل العقاري

ما هو التمويل العقاري (الرهن)؟

التمويل العقاري — ويُسمى أيضاً رهناً أو قرضاً عقارياً — تمويل طويل الأجل من بنك أو شركة تمويل لشراء عقار أو بنائه أو ترميمه. العقار نفسه ضمان للدين.

يلتزم المقترض بسداد أصل المبلغ مع الفوائد (أو هامش الربح) على مدة محددة بأقساط دورية، عادة شهرية.

كيف يُحسب القسط الشهري؟

أغلب التمويلات العقارية تستخدم نظام الأقساط الثابتة (النظام الفرنسي): القسط الشهري ثابت. في السنوات الأولى تذهب حصة أكبر إلى الفائدة، ومع الوقت ترتفع حصة الأصل.

معادلة القسط الثابت

حيث:

• M = القسط الشهري.
• P = مبلغ التمويل (سعر العقار − الدفعة الأولى).
• r = معدل الفائدة الشهري (المعدل السنوي ÷ 12 / 100).
• n = عدد الأقساط بالأشهر (سنوات التمويل × 12).

مثال عملي على حساب القسط

شراء عقار بـ 200000 ودفعة أولى 20% (40000). التمويل 160000 بمعدل سنوي 4.5% لمدة 20 سنة (240 شهراً).

• مبلغ التمويل (P): 160000
• المعدل الشهري (r): 4.5% ÷ 12 = 0.375% شهرياً (0.00375 عشرياً)
• عدد الأشهر (n): 20 سنة × 12 = 240 شهراً

القسط الشهري التقديري 1012.63. على 20 سنة يبلغ المسدد 243031: منها 160000 أصلاً و83031 فوائد.

ما الذي يؤثر في التمويل العقاري؟

• الدفعة الأولى: كثير من البنوك يموّل حتى 80% من قيمة العقار، لذا يُستحسن توفير نحو 20% مقدماً (قد تختلف النسبة حسب البلد وبرنامج الإسكان).
• معدل ثابت أو متغير: الثابت يُبقي القسط كما هو طوال المدة؛ المتغير يتحرك مع مؤشر مرجعي (مثل سعر بين البنوك).
• رسوم وتأمين: فوق القسط: تقييم، تسجيل، ضرائب، وتأمين إلزامي على العقار أو الحياة حسب الجهة.
• القدرة على السداد: يُفضَّل ألا يتجاوز القسط نحو 30%–35% من صافي دخل الأسرة؛ بعض الجهات تضع سقفاً نظامياً مختلفاً.