מחשבון משכנתא

מהי הלוואת משכנתא?

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך הניתנת על ידי מוסד פיננסי (בנק) לרכישה, בנייה או שיפוץ של נכס מקרקעין. הנכס הנרכש משמש כבטוחה להחזר החוב.

הלווה מתחייב להחזיר את קרן ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה לאורך תקופה מוגדרת מראש, באמצעות תשלומים תקופתיים (בדרך כלל חודשיים).

כיצד מחושב התשלום החודשי של המשכנתא?

רוב המשכנתאות מחושבות לפי לוח שפיצר (שיטת הפירעון הצרפתי), המתאפיין בתשלומים חודשיים קבועים. בתשלומים הראשונים חלק ניכר מופנה לתשלומי הריבית, ולקראת סוף התקופה רוב התשלום מופנה לפירעון הקרן.

נוסחת לוח שפיצר (פירעון צרפתי)

כאשר:

• M = תשלום חודשי.
• P = סך סכום הלוואת המשכנתא (מחיר הנכס − מקדמה).
• r = שיעור ריבית חודשי (שיעור שנתי ÷ 12 / 100).
• n = מספר התשלומים החודשיים הכולל (שנות הלוואה × 12).

דוגמה מעשית לחישוב משכנתא

נניח שברצונך לרכוש בית בשווי $200000 עם מקדמה של 20% ($40000). אתה מבקש הלוואת משכנתא של $160000 בריבית שנתית של 4.5% למשך 20 שנים (240 חודשים).

• סכום ההלוואה (P): $160000
• ריבית חודשית (r): 4.5% ÷ 12 = 0.375% לחודש (0.00375 בצורה עשרונית)
• סך החודשים (n): 20 שנים × 12 = 240 חודשים

בהחלת הנוסחה, התשלום החודשי המשוער הוא $1012.63. לאורך 20 שנה, סך כל התשלומים יעמוד על $243031, מתוכם $160000 החזר קרן ו-$83031 סך הריבית.

גורמי מפתח בעת בקשת משכנתא

• מקדמה (הון עצמי): רוב המלווים מממנים עד 80% משווי הנכס, ולכן מומלץ להעמיד מקדמה של לפחות 20%.
• ריבית קבועה מול משתנה: מסלול בריבית קבועה שומר על גובה החזר חודשי אחיד לאורך כל תקופת ההלוואה, בעוד שמסלול בריבית משתנה משתנה בהתאם לשינויים בריביות השוק.
• הוצאות נלוות וביטוחים: מעבר להחזר החודשי, יש לקחת בחשבון שמאות מקרקעין, אגרות רישום בטאבו, מסים וביטוחי חובה (ביטוח מבנה וביטוח חיים למשכנתא).
• יחס החזר מההכנסה: מומלץ שההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על 30%–35% מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית.